第785章 李东的安排(三更求订阅)
等陈建说完,李东才知道了其中内情。
龙华广场之所以盈利不高,主要原因有多点。
第一就是当初签出租合同的时候,商场这边也没想到这几年房价会涨的这么快。
因为不少商铺定的都是长期合同,三年五年期的很多。
虽然都是增值合同,可当初定下来的租金增长速度还是比不上现在房价上涨的速度。
当然,对比于龙华的投资,其实这个租金不低了。
按照龙华当初的投资额度,十年之内还是能收回成本的。
李东现在拿的是自己的收购价对比,其中自然有些不同。
商铺租金低是一点,第二点则是办公楼方面的问题。
龙华广场出名的只是商业广场部分,办公区域并不出名,加上前期这些人为了业绩,引入的企业也很杂乱。
这就造成了龙华广场办公楼定位低端,都是一些小公司入驻,完全对不起龙华广场这么大的名头。
当初李东之所以将总部定在环球大厦都没选择龙华广场,和这点也不无关系。
没想到几年时间过去了,这边还是如此,难怪王运清欲言又止。
这种错误应该说是多方面造成的,和他们这些管理方也不无关系。
运营之初,这些人为了业绩,为了数据,一门心思地想着出租率,没综合考虑过这些,才造成了现在这种局面。
除了这两点,最后一个原因影院问题。
对购物广场而言,有两点很重要。
第一就是百货商场,第二就是影院,这两点是购物广场吸引客流的大户,也是消费大户。
龙华广场这边的百货不用说,远方超市引流还是很厉害的。
可影院方面却是出了不小的问题,至今为止,龙华广场的五楼居然还是空置的!
这点连李东都很不可思议,陈建一说完,李东就傻眼道:“五楼是空置的吗?我记得当初我们在这边的时候,五楼好像有影院入驻吧?”
陈建干笑道:“当时您在这边的时候,的确有影院入驻。”
“不过后来集团引入华纳影城,华纳影城是深国投和华纳兄弟国际影院合资成立的,名气很大。
刚开始我们以为引入华纳影城肯定能再次带动人流,进一步扩大商场的人流和名气。
可中途却是出了一些问题,最后我们不得不分道扬镳,这也造成了五楼至今还空置在那。”
“出了什么问题?”
“当初引入的时候,集团和华纳影城谈好了,对方会对影院这一层进行持股。
一般影院都会这么做,毕竟不持股的话,商场可能会过河拆桥。
这点集团也没意见,毕竟国内大多都是这种形式。
可谁知道,广电那边忽然叫停,最终华纳退出了这次招商。”
“这又跟广电有什么关系?”李东莫名其妙,怎么越听越玄乎。
他不懂没事,旁边的吴胜男接话道:“按照广电有关规定,外资在国内电影院不能拥有控股权。我想应该是华纳想进行控股,触及了底线,所以才最终没谈拢。
不过我很奇怪,就算没了华纳,国内影城也不少,难道就不能重新招商?”
这时候不用陈建回答,王运清就一脸无奈道:“我们后期当然重新招商过,不过因为和华纳谈崩了,许总有些不高兴。最后许总说要保持商场的全部经营权,也就是说不让其他影院进行持股或者控股。
这条件一出口,大的影院自然不答应。
小的影院又没有这么的资本和魄力,更带动不了商场的名气,所以综合考虑下便空置了。”
整整空置了一层,而且还是至关重要的娱乐项目一层,难怪会受到这么大的影响。
要不是远方超市持续带动人流,恐怕影响更大。
李东这下子都有些搞不懂许圣哲了,这家伙干嘛呢。
要是换成是他,恐怕宁愿放弃这一层的控股权,反正商场就是拿来赚钱的,有时候也没必要特意保持完整的经营权限。
李东也懒得多想,许圣哲当初恐怕也没料到有卖广场的一天。
这家伙一直心大的很,恐怕也一直觉得商场还会持续涨幅下去,短时间内不准备出售,所以才空置了下来。
不过现在自己接手的话,自然不能继续空置。
整整一层的地盘,光租出去租金都不少了,看来龙华广场比自己预料中的盈利点还要多一点。
没再问话,李东接下来又跟着众人继续看了起来。
从商业楼层,一直看到办公楼层。
当看到那些乱七八糟的小公司,将一层办公楼乱七八糟地划分为十几家小企业,李东不由皱眉不已。
看完了办公楼,李东又问道:“这些企业的合同期限是到什么时候?”
“合同期有长有短,最长的最近才签订了合同,三年左右。时间短的,第一批招商的企业都快到期了,现在还没续租。”
“到期的企业多吗?”
“挺多的,大概占了一半以上。”
“新续期的这些企业,能不能想办法弄走?”
王运清有些为难道:“如果要赶走他们的话,付出的代价恐怕不小。另外赶走了这些企业,对龙华名声也是一个打击,另外就是现在广场办公楼全靠这些小企业撑着,没了他们,我们接下来的办公楼恐怕……”
“这点不用担心,后面我会想办法。现在这些企业的存在,完全拉低了广场的层次,再说这么点租金我也不在乎。”
超过9万平米的办公楼,结果年租金不到2500万,这都快成白菜价了。
李东第一个想法就是赶走这些人,招商一些大企业。
就算招商不了,他宁愿自用。
之前他还一直考虑远方大厦不太够用了,想把地产公司和物流公司搬出去。
实际上随着远方发展越来越快,就算这两家搬出去,地方还是不够用。
而龙华广场地方这么大,再将超市搬过来最好。
9万平米的办公面积,这么大的地方,别说远方超市总部,集团总部都够用了。
要不然按照他的想法,日后重建一个新大楼,花费也不小,现在有现成的地方,加上外界一直把龙华广场当成远方超市总部,现在顺从民意还能带动商场的名气。
听到李东这么说,王运清考虑片刻道:“就算不在乎租金,可这么一来,就是我们毁约。毁约的话,赔付金额可能高达上千万。”
“千万就千万,这个钱我愿意赔。主要是你确定不会出现纠纷?”
“应该不至于,毕竟龙华这边都是一些小企业。他们来龙华就是图便宜,现在有钱赚,他们搬迁的话也不是难事。”
“那就好。”
李东沉吟片刻道:“那你们最近下点功夫,和续约的企业谈一谈。不要一起谈,一家家去谈,尽量把这事处理好。也不要引起太大的变动,悄无声息地让这些企业走人最好。”
王运清一脸懵逼,其他人也有些哭笑不得。
老大,现在商场还不是你的呢!
你现在让我们赶人,这算哪门子的事?
见众人都不说话,李东笑眯眯道:“放心,听我的就是。远方广场很快就会改头换面,你们要是把这事办好了,后面我也好接收。
要不然给我留下个烂摊子,你们可就不好跟我交代了。”
李东这话中的意思有点多,甚至直接将名字都给改了。
另外一个就是他话里的意思,显然是大家要是干好了,那远方就接收他们,要不然哪来的回哪去。
这时候他们回龙华,可不见得还有空余职位等着他们。
王运清想到这点,和陈建对视一眼,接着就咬牙道:“好,李董放心,我们会尽快处理好的!”
“那就好,回头我让东宇那边派人辅助你们。”
说完这些,李东活动了一下身子道:“行了,今天就到这了。现在大家还不放心我,看来趁早把广场的事定下来才行。”
……
从龙华广场出来,吴胜男有些迫不及待道:“李总,事情就这么定了?”
“嗯。”
“那迁走那些小企业之后……”
“9万平米还是有些大了,招商一部分,另外我准备把远方超市分离出来。现在远方大厦有些拥挤了,按照我的想法,远方大厦以后最好只留商城一家。”
“商城用得着这么大的地方?”
吴胜男咋舌不已,远方园区可不小,现在的商场好像没到这规模吧。
“商城和总部都在远方大厦那边,总部加商城就差不多了。超市搬迁到龙华广场,东宇搬到绿地置业那边,物流的话……
等远方物流园建成,我准备把物流搬到那边,这样一来,大家都方便,而且命令传达,办事效率也都能提升。”
吴胜男想了想,感觉的确不错。
现在大家都堆在一块,有时候是挺麻烦的,关键一点还是职能重合。
和总部在一起,有时候他们这些子公司的人也有些无所适从,上面头头脑脑的太多,谁都能管他们,弄到最后他们都不知道到底归谁管了。
现在搬出来,以后他们自己就是老大了。
一想到东宇地产搬到绿地置业,吴胜男还是挺满意的,以后地产这边就是自己全权负责,其他人就算要来也是客,应该会比现在更好才对。
另外还可以单独打出东宇的旗帜,不用像现在一样,弄的跟集团的一个部门似的。
心里暗乐了一阵,吴胜男又道:“那影院的招商是不是要尽快重新开启?”
“不用,这个我有安排。”
李东之前就想过走万达的商业模式,影院日后也是赚钱的大头,当然不能拱手让人。
当然,李东自己也没想过做这个,他现在实在没这个精力。
不过他不做,有人倒是可以做。
胡小蕊的东星娱乐完全可以做影院,双方相辅相成,多好的产业链布局。
东星娱乐有李东的股份不说,关键胡小蕊这丫头有钱。
南瑞和腾翔那边钱多的花不完,支持自己女儿创业那是应该的。
而李东和胡小蕊关系不错,日后影院还能依靠自己的商业地产发展,也是相辅相成的事。
另外最重要的一点就是影院是依托于商业地产发展的,这点不会对李东造成威胁。
没了东星影院,国内影院一大把,如果真有分道扬镳的那么一天,李东也不怕什么。
算来算去,这也是最好的选择。
吴胜男虽然不知道他怎么安排,不过李东这么说了,她也没什么意见。
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龙华广场之所以盈利不高,主要原因有多点。
第一就是当初签出租合同的时候,商场这边也没想到这几年房价会涨的这么快。
因为不少商铺定的都是长期合同,三年五年期的很多。
虽然都是增值合同,可当初定下来的租金增长速度还是比不上现在房价上涨的速度。
当然,对比于龙华的投资,其实这个租金不低了。
按照龙华当初的投资额度,十年之内还是能收回成本的。
李东现在拿的是自己的收购价对比,其中自然有些不同。
商铺租金低是一点,第二点则是办公楼方面的问题。
龙华广场出名的只是商业广场部分,办公区域并不出名,加上前期这些人为了业绩,引入的企业也很杂乱。
这就造成了龙华广场办公楼定位低端,都是一些小公司入驻,完全对不起龙华广场这么大的名头。
当初李东之所以将总部定在环球大厦都没选择龙华广场,和这点也不无关系。
没想到几年时间过去了,这边还是如此,难怪王运清欲言又止。
这种错误应该说是多方面造成的,和他们这些管理方也不无关系。
运营之初,这些人为了业绩,为了数据,一门心思地想着出租率,没综合考虑过这些,才造成了现在这种局面。
除了这两点,最后一个原因影院问题。
对购物广场而言,有两点很重要。
第一就是百货商场,第二就是影院,这两点是购物广场吸引客流的大户,也是消费大户。
龙华广场这边的百货不用说,远方超市引流还是很厉害的。
可影院方面却是出了不小的问题,至今为止,龙华广场的五楼居然还是空置的!
这点连李东都很不可思议,陈建一说完,李东就傻眼道:“五楼是空置的吗?我记得当初我们在这边的时候,五楼好像有影院入驻吧?”
陈建干笑道:“当时您在这边的时候,的确有影院入驻。”
“不过后来集团引入华纳影城,华纳影城是深国投和华纳兄弟国际影院合资成立的,名气很大。
刚开始我们以为引入华纳影城肯定能再次带动人流,进一步扩大商场的人流和名气。
可中途却是出了一些问题,最后我们不得不分道扬镳,这也造成了五楼至今还空置在那。”
“出了什么问题?”
“当初引入的时候,集团和华纳影城谈好了,对方会对影院这一层进行持股。
一般影院都会这么做,毕竟不持股的话,商场可能会过河拆桥。
这点集团也没意见,毕竟国内大多都是这种形式。
可谁知道,广电那边忽然叫停,最终华纳退出了这次招商。”
“这又跟广电有什么关系?”李东莫名其妙,怎么越听越玄乎。
他不懂没事,旁边的吴胜男接话道:“按照广电有关规定,外资在国内电影院不能拥有控股权。我想应该是华纳想进行控股,触及了底线,所以才最终没谈拢。
不过我很奇怪,就算没了华纳,国内影城也不少,难道就不能重新招商?”
这时候不用陈建回答,王运清就一脸无奈道:“我们后期当然重新招商过,不过因为和华纳谈崩了,许总有些不高兴。最后许总说要保持商场的全部经营权,也就是说不让其他影院进行持股或者控股。
这条件一出口,大的影院自然不答应。
小的影院又没有这么的资本和魄力,更带动不了商场的名气,所以综合考虑下便空置了。”
整整空置了一层,而且还是至关重要的娱乐项目一层,难怪会受到这么大的影响。
要不是远方超市持续带动人流,恐怕影响更大。
李东这下子都有些搞不懂许圣哲了,这家伙干嘛呢。
要是换成是他,恐怕宁愿放弃这一层的控股权,反正商场就是拿来赚钱的,有时候也没必要特意保持完整的经营权限。
李东也懒得多想,许圣哲当初恐怕也没料到有卖广场的一天。
这家伙一直心大的很,恐怕也一直觉得商场还会持续涨幅下去,短时间内不准备出售,所以才空置了下来。
不过现在自己接手的话,自然不能继续空置。
整整一层的地盘,光租出去租金都不少了,看来龙华广场比自己预料中的盈利点还要多一点。
没再问话,李东接下来又跟着众人继续看了起来。
从商业楼层,一直看到办公楼层。
当看到那些乱七八糟的小公司,将一层办公楼乱七八糟地划分为十几家小企业,李东不由皱眉不已。
看完了办公楼,李东又问道:“这些企业的合同期限是到什么时候?”
“合同期有长有短,最长的最近才签订了合同,三年左右。时间短的,第一批招商的企业都快到期了,现在还没续租。”
“到期的企业多吗?”
“挺多的,大概占了一半以上。”
“新续期的这些企业,能不能想办法弄走?”
王运清有些为难道:“如果要赶走他们的话,付出的代价恐怕不小。另外赶走了这些企业,对龙华名声也是一个打击,另外就是现在广场办公楼全靠这些小企业撑着,没了他们,我们接下来的办公楼恐怕……”
“这点不用担心,后面我会想办法。现在这些企业的存在,完全拉低了广场的层次,再说这么点租金我也不在乎。”
超过9万平米的办公楼,结果年租金不到2500万,这都快成白菜价了。
李东第一个想法就是赶走这些人,招商一些大企业。
就算招商不了,他宁愿自用。
之前他还一直考虑远方大厦不太够用了,想把地产公司和物流公司搬出去。
实际上随着远方发展越来越快,就算这两家搬出去,地方还是不够用。
而龙华广场地方这么大,再将超市搬过来最好。
9万平米的办公面积,这么大的地方,别说远方超市总部,集团总部都够用了。
要不然按照他的想法,日后重建一个新大楼,花费也不小,现在有现成的地方,加上外界一直把龙华广场当成远方超市总部,现在顺从民意还能带动商场的名气。
听到李东这么说,王运清考虑片刻道:“就算不在乎租金,可这么一来,就是我们毁约。毁约的话,赔付金额可能高达上千万。”
“千万就千万,这个钱我愿意赔。主要是你确定不会出现纠纷?”
“应该不至于,毕竟龙华这边都是一些小企业。他们来龙华就是图便宜,现在有钱赚,他们搬迁的话也不是难事。”
“那就好。”
李东沉吟片刻道:“那你们最近下点功夫,和续约的企业谈一谈。不要一起谈,一家家去谈,尽量把这事处理好。也不要引起太大的变动,悄无声息地让这些企业走人最好。”
王运清一脸懵逼,其他人也有些哭笑不得。
老大,现在商场还不是你的呢!
你现在让我们赶人,这算哪门子的事?
见众人都不说话,李东笑眯眯道:“放心,听我的就是。远方广场很快就会改头换面,你们要是把这事办好了,后面我也好接收。
要不然给我留下个烂摊子,你们可就不好跟我交代了。”
李东这话中的意思有点多,甚至直接将名字都给改了。
另外一个就是他话里的意思,显然是大家要是干好了,那远方就接收他们,要不然哪来的回哪去。
这时候他们回龙华,可不见得还有空余职位等着他们。
王运清想到这点,和陈建对视一眼,接着就咬牙道:“好,李董放心,我们会尽快处理好的!”
“那就好,回头我让东宇那边派人辅助你们。”
说完这些,李东活动了一下身子道:“行了,今天就到这了。现在大家还不放心我,看来趁早把广场的事定下来才行。”
……
从龙华广场出来,吴胜男有些迫不及待道:“李总,事情就这么定了?”
“嗯。”
“那迁走那些小企业之后……”
“9万平米还是有些大了,招商一部分,另外我准备把远方超市分离出来。现在远方大厦有些拥挤了,按照我的想法,远方大厦以后最好只留商城一家。”
“商城用得着这么大的地方?”
吴胜男咋舌不已,远方园区可不小,现在的商场好像没到这规模吧。
“商城和总部都在远方大厦那边,总部加商城就差不多了。超市搬迁到龙华广场,东宇搬到绿地置业那边,物流的话……
等远方物流园建成,我准备把物流搬到那边,这样一来,大家都方便,而且命令传达,办事效率也都能提升。”
吴胜男想了想,感觉的确不错。
现在大家都堆在一块,有时候是挺麻烦的,关键一点还是职能重合。
和总部在一起,有时候他们这些子公司的人也有些无所适从,上面头头脑脑的太多,谁都能管他们,弄到最后他们都不知道到底归谁管了。
现在搬出来,以后他们自己就是老大了。
一想到东宇地产搬到绿地置业,吴胜男还是挺满意的,以后地产这边就是自己全权负责,其他人就算要来也是客,应该会比现在更好才对。
另外还可以单独打出东宇的旗帜,不用像现在一样,弄的跟集团的一个部门似的。
心里暗乐了一阵,吴胜男又道:“那影院的招商是不是要尽快重新开启?”
“不用,这个我有安排。”
李东之前就想过走万达的商业模式,影院日后也是赚钱的大头,当然不能拱手让人。
当然,李东自己也没想过做这个,他现在实在没这个精力。
不过他不做,有人倒是可以做。
胡小蕊的东星娱乐完全可以做影院,双方相辅相成,多好的产业链布局。
东星娱乐有李东的股份不说,关键胡小蕊这丫头有钱。
南瑞和腾翔那边钱多的花不完,支持自己女儿创业那是应该的。
而李东和胡小蕊关系不错,日后影院还能依靠自己的商业地产发展,也是相辅相成的事。
另外最重要的一点就是影院是依托于商业地产发展的,这点不会对李东造成威胁。
没了东星影院,国内影院一大把,如果真有分道扬镳的那么一天,李东也不怕什么。
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